Le bail rural, qui s'applique exclusivement à un bien immobilier agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole, peut être conclu par deux personnes, physiques ou morales :

Le bailleur peut être soit :

Si le preneur à bail n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519*01) au directeur départemental de l'agriculture concerné, pour obtenir une carte d'exploitant agricole.

À savoir : le régime du bail rural n'est pas applicable à une parcelle mise à disposition d'une société agricole par le propriétaire, dans le cadre de son adhésion à celle-ci (le propriétaire les met à disposition et les exploite lui-même au sein de la société dont il est membre). Pour les parcelles dont il est locataire et qu'il met à disposition de la société, le fermier titulaire reste tenu aux obligations de son bail.

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :

En revanche, le régime du bail rural n'est pas applicable à une convention :

Sous conditions strictes, d'autres contrats échappent aux dispositions du bail rural. C'est le cas par exemple :

Attention : un contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit, soit sous seing privé, soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans), et accompagné d'un état des lieux contradictoire, dressant l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

Le preneur doit respecter certaines obligations, notamment :

Chaque année, le loyer est actualisé en se référant à l'indice national des fermages. Comment calculer le fermage d'un bail rural ?

À noter : à défaut d'autorisation et un mois avant le début des travaux, le preneur peut envoyer au bailleur, une lettre recommandée avec accusé de réception contenant le descriptif des opérations. Pour s'y opposer, le bailleur a 15 jours pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée minimale est incompressible, même en cas d'accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux suivants :

L'engagement perpétuel ou indéfini n'est pas possible.

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il s'agit par exemple du bail rural à long terme :

En principe, toute cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Il s'agit d'une cause de résiliation du bail.

Toutefois, il existe des exceptions, notamment :

Lorsqu'un preneur à bail adhère à une société à objet principalement agricole, la mise à disposition de tout ou partie des parcelles données à bail est possible sous réserve d'en informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Le preneur doit continuer à se consacrer à l'exploitation au sein de cette société.

Le preneur à bail qui, par son travail ou par ses investissements, apporte des améliorations au bien loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur.

L'amélioration se définit comme une réparation nécessaire à la conservation du fonds. Elle est déterminée grâce à l'état des lieux qui a été réalisé lors de l'entrée en jouissance des biens immobiliers par le preneur.

L'évaluation de l'indemnité est variable. Concernant par exemple les plantations, l'indemnité est égale à l'ensemble des dépenses, évaluées à la date de l'expiration du bail et dont il faut soustraire un amortissement (dépréciation irréversible du fait de l'usure ou de l'obsolescence).

En revanche, si le bien a été dégradé, notamment faute d'entretien, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.